Rathaus der Stadt Bad Camberg

Nach jahrzehntelangen Diskussionen um die Zukunft des Bayrischen Hofes: Projektstart markiert Meilenstein in der Stadtentwicklung


Seit dem Jahr 1994 steht der Bayerische Hof leer und befand sich zunächst über viele Jahre in privater Hand. Bereits vor über acht Jahren beschloss die Stadt, das Vorkaufsrecht auszuüben. 2018 wurde sie Eigentümerin des leerstehenden Gebäudeensembles. Seither beschäftigten sich viele Gremiensitzungen, die Verwaltung und Planer intensiv mit dem Thema der weiteren Nutzung des Gebäudeensembles „Bayrischer Hof und Lichtspielhaus“.


Historie

Das Eckgebäude des Bayrischen Hofs, erbaut 1898, verband den damaligen Tanzsaal an der Frankfurter Straße mit dem Untertorturm in der Strackgasse. Es wurde zunächst als Gasthof „Turm Send“ genutzt und diente Radfahrern als Haltestelle. 1904 wurde das Gasthaus in „Bayrischer Hof“ umbenannt, der Tanzsaal entlang der Frankfurter Straße verlängert und eine Trinkhalle angebaut. Nach dem Ersten Weltkrieg wurde der Tanzsaal als Lichtspielhaus genutzt, das etwa 250 Besucher fasste. In den 50er Jahren wurde das Lichtspielhaus um 16 Meter verlängert, wodurch es nunmehr etwa 400 Personen Platz bot.

Die Nutzung als Gaststätte hielt bis in die frühen 90er Jahre an, bevor der Komplex an einen Investor verkauft wurde. Dieser plante, das Gebäudeensemble abzureißen und stattdessen die Altstadtarkaden zu errichten. Doch dieses Vorhaben scheiterte und das Gebäudeensemble verfiel zunehmend. 2016 beschloss die Stadt, das Vorkaufsrecht auszuüben, der Kaufprozess zog sich jedoch bis ins Jahr 2018.

Während in 2016 die Pläne noch eine relativ massive Wohnbebauung entlang der Frankfurter Straße mit einem gassenartigen Abstand zur ehemaligen Stadtmauer unter Erhalt des Eckgebäudes vorsahen, wollte die Stadt die Liegenschaft 2018, nach dem Kauf, zunächst an einen Investor weiterveräußern, da eigene Investitionen seitens der Stadt zum damaligen Zeitpunkt finanziell nicht darstellbar erschienen. Zu dieser Veräußerung an einen Investor kam es jedoch nicht.


Aktuelle Situation

Seit 1994 ist das Projekt „Bayrischer Hof“ in Bad Camberg Gegenstand zahlreicher Diskussionen und war Thema in vielen Gremiensitzungen. 2020 wurde durch die Stadtverwaltung zunächst der Komplettabriss aller Gebäudeteile präferiert und in der öffentlichen Diskussion als vorzugswürdige Variante dargestellt. Allerdings erfolgte zum damaligen Zeitpunkt keine ausreichende Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden. Nachdem diese in den Folgejahren nachgeholt wurde, steht fest: Aus Gründen des Denkmalschutzes müssen der südöstliche Teil des Gebäudeensembles, das historische Eckgebäude sowie das Toilettenhäuschen im Schulgarten erhalten werden. Das alte Lichtspielhaus im nordwestlichen Teil des Gebäudeensembles muss aufgrund seines schlechten Zustands allerdings vollständig abgerissen werden. Der Erhalt des Bayrischen Hofes an der Ecke Strackgasse/Frankfurter Straße soll durch eine denkmalgerechte Modernisierung erfolgen. Die Herausforderungen sind groß, denn der bauliche Zustand des Bayrischeren Hof ist denkbar schlecht, nachdem das Gebäude über viele Jahrzehnte leerstand, und die Kosten für die Modernisierung und den Teilabriss sind erheblich.

Verwaltungsseitig wurde eine Förderung aus dem Programm „Lebendige Zentren“ für das Gesamtprojekt „Sanierung Bayrischer Hof“ beantragt. Das für die Städtebauförderung zuständige Ministerium (HMWEVW) stimmte aus förderrechtlicher und denkmalrechtlicher Sicht dem Komplettabriss des Gebäudeensembles in Übereinstimmung mit den Denkmalschutzbehörden ebenfalls nicht zu. Es wurde durch das Ministerium klargestellt, dass sowohl die Entwicklung der entstehenden Freifläche als auch der Abriss des Kinosaals nur bei gleichzeitigem Erhalt des Eckgebäudes des Bayrischen Hofes gefördert werden. Der Erhalt und die Modernisierung des Eckgebäudes mit anschließender Neunutzung ist ebenfalls förderfähig.

Verwaltungsseitig wurde insbesondere seit April 2023 mit Hochdruck und intensiv an Lösungen gearbeitet, um dieses Projekt endlich zu realisieren und den Eingang zu Bad Cambergs Altstadt aufzuwerten. In enger Abstimmung mit dem Fördermittelgeber, dem Denkmalschutzamt, der betreuenden Ingenieurgesellschaft und der Bauaufsichtsbehörde wurde ein Abbruchantrag für das Lichtspielhaus eingereicht, der am 22. Juli 2024 endlich bewilligt wurde.

Im Zuge des Abbruchs des alten Kinos und der Sanierung des historischen Eckgebäudes ist auch die Gestaltung einer öffentlichen Grünfläche zwischen dem Bayrischen Hof und der Kirche St. Peter und Paul geplant. Zur Aufnahme in das obengenannte Förderprogramm „Lebendige Zentren“, das für Stadtentwicklungsprojekte im Bereichen Pfortenwiesen/Frankfurter Straße über mehrere Jahre angewandt und abgerufen werden kann, wurde als Grundlage die Aufstellung eines Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (ISEK) benötigt. Dabei wurde der Teilbereich Bayrischer Hof – Altes Kino – Stadtmauer in Bürgerveranstaltungen stets thematisiert. Von den Bürgern wurde mehr Platz für Grün und ein Treffpunkt für die Anwohner ausdrücklich gewünscht. Diese Freifläche soll also einen qualitativ hochwertigen Freiraum am Rande der Altstadt schaffen. Durch den Abbruch des alten Kinos und die Umgestaltung der Freifläche soll auch die ehemalige Stadtmauer für Besucher wieder sichtbar und erlebbar gemacht werden.

Bürgermeister Daniel Rühl freut sich sehr über den Projektstart: „Seit dem Kauf durch die Stadt hat dieses Vorhaben die städtischen Gremien und die Verwaltung in vielen Sitzungen beschäftigt. Viele Überlegungen wurden diskutiert und Konzepte durch externe Büros erstellt. In diesem Prozess wurden in der jüngeren Vergangenheit mit der zu späten Abstimmung mit dem Denkmalschutz auch Fehler gemacht, die letztendlich zu Verzögerungen des Projektstarts geführt haben. Deswegen haben wird seit meinem Amtsantritt verwaltungsintern einen Schwerpunkt darauf gelegt, schnellstmöglich mit diesem Projekt zu starten. Das Ziel ist dabei klar: Wir wollen mit dem Teilabriss, der anschließenden Sanierung des Eckgebäudes und durch die Anlage einer hochwertigen Freifläche die Attraktivität dieses Bereiches deutlich erhöhen und den Aufenthaltscharakter unserer Altstadt damit stärken.“

 

Nutzung

Für die konkrete Sanierung und die Nachnutzung des historischen Eckgebäudes werden aktuell die Ausschreibungen für die Vergabe von Planungsleistungen mit dem Ziel erarbeitet, die Einzelheiten der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes festzulegen und die Ausgestaltung der künftigen Nutzungen zu entwickeln. Diese Pläne und Konzepte müssen sodann in den städtischen Gremien beraten werden. Bürgermeister Daniel Rühl hierzu: „Dieser Prozess wird nach dem Teilabriss voraussichtlich das ganze kommende Jahr 2025 in Anspruch nehmen. Wir wären hier gerne deutlich weiter und hätten uns gewünscht, dass sich die Sanierung des Eckgebäudes unmittelbar an die aktuellen Abrissarbeiten anschließt. Allerdings mussten wir auf den vorhandenen Vorarbeiten aufsetzen und die letzten eineinhalb Jahre darauf verwenden, den komplexen Abbruchprozess, der auch statische Sicherungs- und Ertüchtigungsmaßnahmen umfasst, zu planen und vorzubereiten. Außerdem werden wir erst nach dem erfolgten Abbruch letzte Klarheit über den Zustand der Bausubstanz der zu erhaltenden Gebäudeteile haben.“

Eine Herausforderung hinsichtlich der künftigen Nutzung ist, die förderrechtlichen Auflagen zu erfüllen. Demnach sind nur Gemeinbedarfsflächen und Flächen, die der Öffentlichkeit unentgeltlich zugänglich sind, voll förderfähig.

Somit werden derzeit folgende Nutzungsoptionen erörtert und geprüft: Das 2. Obergeschoss soll zu einem Vollgeschoss ausgebaut werden, sodass im 1. und 2. OG Büroräumlichkeiten entstehen können. Das Erdgeschoss soll zu einem Multifunktionsraum mit Teeküche umgebaut werden, in dem kleinere Veranstaltungen, z.B. Lesungen, kleinere Konzerte, Seminare oder auch private Feierlichkeiten durchgeführt werden können.

Das Gebäude soll mittels eines Fahrstuhls barrierefrei zugänglich sein. Zudem muss geprüft werden, ob in den Kellerräumen Stellmöglichkeiten für PKWs untergebracht werden können, sodass auch mobilitätseingeschränkten Personen, den unmittelbaren Nutzern oder dem Anlieferungsverkehr Zugang zum Gebäude ermöglicht wird. Der Fahrstuhl und die Sanitäranlagen sollen in einem Anbau eingeplant werden, um die Nutzfläche des Gebäudes zu optimieren und den Tragwerkseingriff im Bestand zu minimieren.

 

Bauarbeiten

Die Baustelleneinrichtung sowie die Absperrung der Frankfurter Straße ist bereits am  22.Oktober 2024 erfolgt, alle erforderlichen Genehmigungen liegen vor. Die Verkehrssicherheit der Gebäude ist in Teilen nicht mehr gegeben, daher sind umfangreiche Sicherungsmaßnahmen vorzunehmen. Zur Sicherstellung der Stabilität wird vor und mit den Abbrucharbeiten des alten Lichtspielhauses an der ehemaligen Außenwand des Bayrischen Hofes eine durchgängige, lastabtragende Außenwandkonstruktion neu eingezogen.

Die Hauptarbeiten zum Abbruch des alten Lichtspielhauses werden von der Frankfurter Straße aus durchgeführt. Dafür wird ein Teil der Verkehrsraumbreite in Anspruch genommen. Die Fahrbahn in Fahrtrichtung Limburg wird bauzeitlich gesperrt und der Linksabbiegestreifen, der dem Abbiegen in die Strackgasse dient, außer Funktion genommen. Dies erfordert eine halbseitige Sperrung für die Fahrtrichtung Limburg. Der Verkehr wird während dieser Zeit mittels Ampel geregelt, sodass der Verkehr beider Fahrtrichtungen abwechselnd über die Fahrbahn in Fahrtrichtung Königsstein geführt werden kann. Die Ein- und Ausfahrt in die Strackgasse wird bauzeitlich untersagt.

Um die Belastungen für Anwohner und Verkehrsteilnehmer so gering wie möglich zu halten, werden die Arbeiten staub- und lärmarm durchgeführt und alle Emissionen auf ein Minimum reduziert. Die Arbeiten werden ausschließlich werktags von Montag bis Samstag zwischen 07:00 und 20:00 Uhr ausgeführt und sollen voraussichtlich ca. 7 Wochen dauern.

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